房地產開發在臺灣和中國大陸都已經經歷了數十年的發展，兩岸的房地產開發模式雖因為市場和體制的關係存在諸多異同。由於房地產在整個經濟體中的重要地位，其仍有廣闊的發展前景，但目前的房地產開發流程有很多可以改善的空間。
精實思想在製造、醫療等產業已經得到了一定的發展，但在房地產開發業和建築業卻很少有運用。本文通過研究對比臺灣和中國大陸各具代表性的兩大房地產開發公司的開發模式和流程，並從香港和美國的成熟模式中汲取經驗。引入精實思想到房地產開發流程中，從價值、價值流、流動、拉動、盡善盡美的精實管理五大原則進行分析並提出改善建議，通過精實思想對現有的房地產開發流程進行再造，得出改善之後的新流程。利用價值流圖分析現有和改善後的流程，可得出新流程能夠顯著提高開發效率和盈利能力的結論，研究結果可以證實應用精實管理在非製造業同樣可以創造更多的價值。

Real estate industry has experienced decades of development in both Taiwan and Mainland China, and its development models have similarities and differences due to the characteristics in market and system crossing Taiwan Strait. It plays an important role in the economy development, and there exists space of improvement in its development process.
Lean management has been well developed in manufacturing and service industries, but it is rarely implemented in the real estate and/or construction industry. In this research, by comparing two leading real estate companies in Taiwan and Mainland China, their characteristics are investigated, and the benchmarking models in Hong Kong and USA are discussed. Based on processing reengineering philosophy, this study applies lean management to real estate development by using five lean principles of Value, Value Stream, Flow, Pull and Perfection. Significant improvement in business efficiency and profitability is expected by the analysis of value stream mapping for as-is and to-be processes. The results can serve as good references of the application of lean management in non-manufacturing industry.

目錄
摘要 i
Abstract ii
誌謝 iii
目錄 iv
表目錄 vii
圖目錄 viii
第一章、緒論 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究動機 2
1.3 研究目的 3
1.4 研究流程及架構 4
第二章、文獻探討 6
2.1 從精實生產到精實思想 6
2.1.1 精實生產（Lean Production） 6
2.1.2 精實思想（Lean Thinking） 7
2.2 精實建造與精實企業流程再造 9
2.2.1 精實建造 9
2.2.2 精實企業流程再造 11
2.3 精實思想與房地產開發 11
第三章、標竿企業開發流程研究 13
3.1 萬科集團開發流程 14
3.1.1 萬科集團介紹 14
3.1.2 萬科集團房地產開發流程 14
3.1.3 萬科集團策略研究 18
3.2 遠雄集團開發流程 18
3.2.1 遠雄集團簡介 18
3.2.2 遠雄建設房地產開發流程 19
3.2.3 遠雄集團策略研究 20
3.3 兩岸開發商流程對比研究 22
3.4 香港房地產開發模式研究 23
3.5 美國房地產開發模式研究 25
3.6 開發商優勢分析 27
第四章、引入精實思想到開發流程 29
4.1 定義價值 29
4.1.1 案例回顧 29
4.1.2 最大化客戶價值 30
4.1.3 目標成本 32
4.1.4 針對價值的可行改善方案 33
4.2 從價值流發現浪費 37
4.2.1 價值流圖 38
4.2.2 價值流中的利益相關者分析 39
4.2.3 對價值流的優化 41
4.2.4 針對價值流的可行改善方案 42
4.2.5 優化之後的價值流圖 45
4.3 流動 46
4.3.1 從批量生產到流動生產 46
4.3.2 流動的三個步驟 47
4.3.3 針對流動的改善方案 47
4.4 拉動 49
4.4.1拉動思想 50
4.4.2針對拉動的改善方案 50
4.5 盡善盡美 54
第五章、基於精實思想的流程再造 56
5.1 流程再造 56
5.2 新流程的優勢 59
5.3 案例論證 59
5.3.1 從售價策略角度考量 61
5.3.2 從銷售量角度考量 63
5.3.3 從工期角度考量 64
5.3.4 從成本角度考量 65
5.4 小結 66
第六章、結論與展望 67
參考文獻 69

Arayici, Y., Coates, P., Koskela, L., Kagioglou, M., Usher, C. and O'Reilly, K., Technology adoption in the BIM implementation for lean architectural practice, Automation in construction, 20 (2011), pp.189-195.
Aziz, R. F. and Hafez, S. M., Applying lean thinking in construction and performance improvement, Alexandria engineering journal, 52(4) (2013), pp.679-695.
Bertelsen, S. and Koskela, L., Construction beyond lean: a new understanding of construction management, the international group for lean construction, IGLC 12, Elsinore, Denmark (2004).
Cheng, E. W. L. and Li H., Construction partnering process and associated critical success factors: quantitative investigation Journal of Management in Engineering, October (2002), pp.194-202.
Dulaimi, M. F. and Tanamas, C., The principles and applications of lean construction in Singapore, 9th international workshop on lean construction, National University of Singapore, Singapore, August (2001).
Fearne, A. and Fowler, N., Efficiency versus effectiveness in construction supply chains: the dangers of "lean" thinking in isolation. Supply chain management: an international journal, 11(4) (2006), pp.283-87.
Fontanini, P. S. P., Concrete slab value stream mapping of Brazilian residential buildings--a lean construction study case, Advanced materials research, Vols.690-693 (2013), pp.829-834.
Ip, P. K., A corporation for the world: The Vantone Group of China, Business and society review 108 (2003), pp.33-60.
Issa, U. H., Implementation of lean construction techniques for minimizing the risks effect on project construction time, Alexandria engineering journal, 52 (2013), pp.697-704.
Johansen, E. and Walter, L., Lean construction: prospects for the German construction industry, Lean construction journal, 3 (1) (2007), pp.19-32.
Klotz, L., Horman, M. and Bodenschatz, M., A lean modeling protocol for evaluating green project delivery, Lean construction journal, Vol. 3, No.1 (2007), pp.1-18.
Kumar, S. and Bauer, K. F., Exploring the use of lean thinking and Six-Sigma in public housing authorities, Quality management journal, VOL.17, NO.1 (2010), pp.29-46.
Raid, A. A., Analysis of lean construction practices at Abu Dhabi construction industry, Lean construction journal (2012), pp.105-121.
Walsh, K. D., Sawhney, A. H. and Bashford, H., Cycle-Time contributions of Hyper-Specialization and Time-Gating strategies in US residential construction, Cost engineering, 44(4) (2002), pp.22-32.
Warnecke, H. J. and Huser, M., Lean production, International journal of production economics, 41 (1995), pp.37-43.
Womack, J. P. and Jones, D. T., Lean thinking: banish waste and create wealth in your corporation, Simon and Schuster (1996), New York.
Womack, J. P., Jones, D. T., and Roos, D., The machine that changed the world, Harper Perennial (1990), New York.
中國國家統計局、中國指數研究院，2012年中國房地產統計年鑒，北京：中國統計出版社，2013。
中國國家統計局、中國指數研究院，2013年中國房地產統計年鑒，北京：中國統計出版社，2014。
北京綠維創景規劃設計院，2013年房地產創新發展報告，北京：http://www.lwcj.com，2014。
吳光東，基於精益思想的房地產企業流程管理研究，吉林長春：工業技術經濟，2008，pp.31-33。
吳光東、蘇振民，基於精益思想的房地產行銷，河北石家莊：經濟與管理，2007，pp.60-64。
李求軍，房地產開發--從「香港模式」到「美國模式」，房地產開發，總第332期，2008，pp.50-51。
李紅兵，基於並行工程的房地產企業經營與管理研究，湖南長沙：企業技術開發，第9期，2009，pp.92-94。
李靜，我國房地產開發模式探討，上海： 華東師范大學政治經濟學碩士論文，2006。
李廣，精益思想在建築業中的應用研究，天津：天津理工學院碩士論文，2004。
袁芝芳，精益思想在大型工程項目中的研究，湖北武漢：武漢理工大學土木工程與建築學院碩士論文，2010。
馬點名，基於精益思想的房地產開發模式研究，湖北武漢：武漢理工大學管理學院碩士論文，2005。
張金鶚、朱芳妮，大陸與臺灣房地產市場之經驗與借鏡，政府介入VS.市場機制，臺灣臺北：國立政治大學地政系，2010。
張園，住宅虛擬企業精益建造實施能力研究，天津：天津大學管理科學與工程-工業工程博士論文，2011。
陳立文、苑宏憲、孫維豐，基於精益供應鏈管理的房地產集成開發，黑龍江哈爾濱：商業研究，2009，pp.213-216。
陳坤維，兩岸房地產開發商獲利模式之比較，臺北：國立臺灣大學管理學院台大-復旦EMBA境外專班碩士論文，2013。
麥克．甘迺，豐田導入記：一個貫徹產品開發豐田化的企業故事，臺北：臉譜文化，2008。
萬科集團房地產管理流程，萬科（集團）企業股份有限公司，廣東深圳：http://wenku.baidu.com/view/f8005720bcd126fff7050b94.html，2007。
萬效峰，萬科金域西嶺項目成本精益化管理研究，吉林大學商學院碩士論文，2013。
詹姆斯．沃馬克、丹尼爾．瓊斯著，沈希瑾譯，精益思想，北京：商務印書館，2005。
詹姆斯．沃馬克、丹尼爾．瓊斯著，褚耐安譯，精實服務：生產、服務、消費端全面消除浪費，創造獲利，臺北：經濟新潮社，2012。
詹姆斯．沃馬克、丹尼爾．瓊斯著，褚耐安譯，精實革命：消除浪費、創造獲利的有效方法，臺北：經濟新潮社，2012。
鄒欣樺、張金鶚、花敬群，建商不動產表價與議價策略之探討--景氣時機、個案區位、及建商類型分析，臺北：管理評論，2007，pp.47-69。
蔣書鴻，精益建造體系在房地產企業管理中的運用，江蘇南京：南京工業大學管理科學與工程碩士論文，2005。
澤田善次郎、加藤允可、河內宣孝、藤井春雄、三浦恭治、森安賢治等著，圖解豐田生產方式，臺北：經濟新潮社出版，2007。