論文摘要
依據我國內政部統計資料可知，自2020年始我國的「粗出生率-實際值：7」已低於「粗死亡率-實際值：7.3」，顯示我國人口結構已發生轉變，進入一個「生不如死」的階段，扶老比更是逐年增加，又依我國內政部統計，我國老年人口更是年年增加，由國家發展委員會於2022年8月22日發布的人口推估報告，可知台灣將進入超高齡社會（老年人口占比大於20%）的時點仍維持在2025年，但同時也坦言我國「人口老化程度稍有增加」。
面對我們社會日漸高齡化的現象，不僅會帶來一系列社會議題，例如醫療資源的分配、長期照護的需求增加等問題，同時也將影響我們的勞動市場。另外，我國也面臨人口老化和獨居長者人數增加的挑戰，缺乏子女奉養或養老資源的高齡者也越來越多。在這種情況下，「以房養老」政策成則為應對人口老化之挑戰的一種政策，該政策允許高齡者利用自己的不動產來獲取財務經濟上的支援，解決經濟所帶來的困境問題。
過去，高齡者在面臨經濟困難時，可能面臨只能出售房產以獲得現金。然而，這種做法可能引發與家人之間的矛盾和衝突。此外，許多高齡者不願離開他們熟悉的居住環境，對房屋情感依附很深。此外，一些高齡者所擁有的不動產價格超過低收入戶的申請門檻，使他們無法符合相關福利和資源分配的標準。
「以房養老」政策提供瞭解決這些問題的選擇。該政策允許高齡者以房產作為擔保，獲得相應的貸款，同時仍可繼續在居住於自己的房屋中。這樣的安排既提供能經濟上的安全，也滿足高齡者對熟悉環境的情感依附需求。
內政部在2013年推出的「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」反映了政府對超高齡化社會的關注。這項政策的目的是確保高齡者在退休後能夠獲得適當的居住和經濟安全，並實現「在地老化」的理念。(顧書桂，2012)
因此，「以房養老」政策提供了一個選擇，讓高齡者在退休後繼續享受他們喜愛的生活方式，同時獲得所需的財務經濟支援。這項政策對解決超高齡化帶來的挑戰，改善高齡者的經濟狀況和生活品質，以及促進社會的可持續發展具有重要意義。然而，政策實施仍需細心考慮和監督，確保公平性、透明度和可行性。
關鍵字: 以房養老、反向抵押貸款、生育率與死亡率、平均餘命、在地老化。

Abstract
Taiwan has been witnessing a demographic shift since 2020, as the crude birth rate fell below the crude death rate, signaling that deaths outnumber births. This is indicative of an aging population, which is set to intensify as Taiwan is expected to become a super-aged society by 2025, where more than 20% of the population will be elderly.
This aging trend brings various social challenges, including the need for medical resource allocation and increased demand for long-term care. Additionally, the labor market is affected as the working-age population ages due to a decline in fertility rates and an increase in life expectancy. By 2070, a significant portion of the working population will be middle-aged and elderly. This demographic change calls for measures to keep them engaged in the workforce, adjusting work conditions to meet their needs, and updating their skills through education and training.
Moreover, the rising number of elderly individuals living alone, often lacking support from family or eldercare resources, highlights the necessity for policies to address these issues. One such policy is the "reverse mortgage," introduced by the government in 2013. It allows the elderly to use their real estate properties as collateral for loans, providing financial support while enabling them to continue living in their homes. This is particularly crucial for those who are emotionally attached to their homes and those whose property values make them ineligible for low-income support.
In essence, the reverse mortgage policy offers elderly individuals an alternative to maintain their preferred lifestyles post-retirement with necessary financial backing. This policy plays a vital role in managing the challenges of a super-aged society and improving the living conditions of the elderly. However, its implementation demands vigilant monitoring to ascertain fairness, transparency, and practicability.
Keywords: Home Equity Conversion, Reverse Mortgage, Birth Rate and Death Rate, Life Expectancy, Aging in Place.

目錄
第一章 緒論 1
第一節、 研究背景與動機 1
第二節、 研究方法與目的 2
第三節、 研究架構 4
第二章 「以房養老」（反向抵押貸款）政策基礎 5
第一節、 「以房養老」（反向抵押貸款）政策之背景 6
第二節、 「以房養老」之樣態 8
第三節、 我國「以房養老」發展狀況 8
第三章 人口結構變化與老年人經濟保障的挑戰 14
第一節、 台灣的高齡人口結構與影響………………………………………16
第二節、 台灣人口高齡化人口結構下的老人經濟安全保障 18
第三節、 高齡化人口退休後經濟來源 18
第四章 以房養老之相關性分析 23
第一節、 敘述性統計及迴歸分析結果………………………………………26
第二節、 不同地區相關性分析 …………………… ………………29
第三節、 以房養老統計結果與討論…………………………………………37
第五章 結論與建議 35
參考文獻..... 38

參考文獻
網路資料
1. 內政部戶政司，「年底人口三階段年齡結構、依賴比、老化指數及扶養比」，取自 https://www.ris.gov.tw/info-popudata/app/awFastDownload/file/y1s4-00000.xls/y1s4/00000/，查詢日期2023/7/31。
2. 中華民國統計資訊網，「人口數(期底)」，取自中華民國統計資訊網-人口數(期底) (stat.gov.tw)，「查詢日期2023/7/31」。中華民國統計資訊網主計總處統計專區，「物價指數」，取自中華民國統計資訊網-物價指數 (stat.gov.tw)，「查詢日期2023/7/31」。中華民國統計資訊網，「消費者物價指數年增率」，取自中華民國統計資訊網-消費者物價指數年增率 (stat.gov.tw)，查詢日期2023/7/31。
3. 中華民國退休基金協會，「退休理財/第一層保障—社會保險/勞工保險」，取自 https://www.ris.gov.tw/app/portal/346，查詢日期2023/7/31。
4. 全國人口資料庫統計地圖，全國人口資料庫統計地圖， 人口數 人口指標(人口密度、性比例、扶養比、扶老比、老化指數、婦女有偶率)，https://www.ris.gov.tw/app/portal/346，查詢日期2023/7/31。
5. 行政院主計總處綜合統計處，「國情統計通報」，取自國情統計通報 (dgbas.gov.tw)，查詢日期2023/7/31。
6. 金融監督管理委員會銀行局，「銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款統計資料」，取自 商業型以房養老貸款- 銀行局全球資訊網 (banking.gov.tw) ，查詢日期2023/7/31。
7. 清華安富房價指數，取自國立清華大學安富金融工程研究中心， https://aife.site.nthu.edu.tw/，「查詢日期2023/7/31」。國家發展委員會，「人口推估」，https://www.ndc.gov.tw，查詢日期2023/7/31」
8. 監察院新聞稿，「「以房養老」正夯」，取自 「以房養老」正夯 監察院提出調查研究報告助推前瞻規劃 (cy.gov.tw)，查詢日期2023/7/31。
9. 衛生福利部統計處，「老人狀況調查」，取自老人狀況調查/ 106年-統計處，https://dep.mohw.gov.tw/DOS/lp-5095-113.html，「查詢日期2023/7/31」。衛生福利部統計處，「長照2.0推動現況與展望」，取自衛生福利部 (nhri.edu.tw)，查詢日期2023/7/31。


期刊論文
1. 王儷玲、黃泓智、陳彥志、鄭惠恒(2019)。〈臺灣年金制度改革的財務影響與世代不均問題〉。《臺大管理論叢》，29(2)，頁139-171。
2. 宋金山(2020)。國外逆向抵押貸款執行經驗-台灣銀行業推行「以房養老」模式之探討。國立臺灣師範大學高階經理人企業管理碩士在職專班學位論文。(2020)。
3. 吳彥葶(2017)。以房真的能養老嗎？-從高齡少子化社會趨勢談起。新北市政府106年度自行研究報告。
4. 陳美雲(2011)。台灣以房養老制度之可行性研究。清華大學高階主管經營管理碩士在職專班學位論文。(2011)。
5. 陳自情(2006)。少子化社會下之財富管理。元智大學管理研究所學位論文。(2006)。
6. 陳文賢(2005)。我國勞工退休金制度之現況分析與探討。臺灣大學財務金融學研究所學位論文。(2005)。
7. 程建輝、謝秉銓(2012)。〈以房養老促進高齡者照顧品質之案例探討－以台灣民間非營利組織「附負擔損贈」為例〉。《物業管理學報》，頁71 - 80。
8. 蔡妮娜、陳彥仲、許永河(2014)。〈台灣各縣市人口結構與社會福利支出及集中度之分析〉。《台灣土地研究》，17(2)，頁1-27。
9. 盧柏亮，「臺灣以房養老方案執行之經驗—「公益型」與「商業型」模式之探討」，國立政治大學社會工作研究所碩士論文，(2018)。
10. 顧書桂(2012)。〈論養老地產的經濟性質——兼論以房養老的局限〉。《江海學刊》，頁84-89。
11. 謝明瑞(2010)，「逆向抵押貸款對金融產業之機會與風險」，台灣綜合研究院，(2010)。