近年來，中國大陸的經濟發展和房地產行業有著密切的聯繫，眾多非房地產行業企業對於投資性房地產投入巨大，以此來保障企業的財務報表健康，獲得高額利潤。但維持企業活力，促進企業發展的重要因素，除了企業的盈利能力，還有企業的創新能力。而投資房地產和投資企業技術創新之間存在擠佔關係，所以非房地產行業企業的房地產投資行為是否會通過影響企業創新，對企業的經營績效產生影響，也就是說：企業創新能力在企業房地產投資和經營績效的關係中扮演什麼角色，這是本文的研究重點。
本文以中國大陸的上市企業為研究對象，首先通過主成分分析法將企業各類財報數據匯總成一個全面衡量的指標，再借助中介效應模型，將企業創新能力列為中介因素，就房地產投資和企業經營績效的影響進行研究。首先依據國內外歷史文獻對三者之間的關聯進行梳理，梳理得出：房地產投資對於企業的各個方面，具有正反不同影響和解釋，並不統一；房地產投資對於企業的創新能力具有抑制作用；企業創新能力對於企業經營績效具有促進作用。隨後通過中介效應檢驗模型分析，實證結果表明：房地產投資對於企業綜合的經營績效指標存在負向影響；房地產投資對於創新能力存在負向影響；最後中介效應結果也是負向，根據中介效應判斷標準，企業創新能力這一中介效應在兩者關係中具有遮掩效應，也就是削弱了房地產投資對於企業經營績效的負面作用。這也就解釋了，為什麼眾多非房地產企業明知會影響自身技術進步，卻一直持續投資房地產行業的原因。

In recent years, the economic development of mainland China and the real estate industry have been closely linked, with many non-real estate enterprises investing heavily in investment real estate as a means of securing healthy financial statements and high profits. However, the most important factor in maintaining the vitality and growth of a business is not only its profitability, but also its ability to innovate. As there is a crowding-out relationship between investment in real estate and investment in corporate technological innovation, this paper focuses on whether the real estate investment behavior of non-real estate companies has an impact on corporate performance through its influence on corporate innovation, i.e. what role corporate innovation plays in the relationship between corporate real estate investment and operational performance.
This paper focuses on the relationship between real estate investment and business performance of listed enterprises in Mainland China. The first step is to compile various types of financial data into a comprehensive indicator through principal component analysis, and then use a mediating effect model to identify corporate innovation as a mediating factor. Firstly, the relationship between the three factors is investigated in the light of domestic and international historical literature, and it is concluded that: real estate investment has different effects and explanations on various aspects of enterprises, and is not uniform; real estate investment has a suppressive effect on enterprises' innovation ability; and enterprises' innovation ability has a facilitating effect on enterprises' business performance. The results of the analysis of the mediating effect model show that real estate investment has a negative effect on the overall business performance indicators of enterprises; real estate investment has a negative effect on innovation capability; and the final mediating effect is also negative, according to the criteria for judging the mediating effect, the mediating effect of enterprise innovation capability has a masking effect in the relationship between the two, which means that it weakens the negative effect of real estate investment on the business performance of enterprises. This means that the negative effect of real estate investment on business performance is diminished. This explains why many non-real estate companies continue to invest in the real estate sector, knowing that this will affect their own technological progress.

第一章 緒論 1
第一節 前言 1
第二節 研究動機 2
第三節 研究意義 3
第四節 研究框架 4
第二章 文獻回顧 5
第一節 企業房地產投資對企業經營績效的影響研究 5
第二節 房地產投資對企業技術創新能力的影響 9
第三節 企業技術創新能力對企業經營績效的影響研究 10
第四節 文獻綜述小結 12
第三章 數據來源及模型設定 14
第一節 樣本與數據 14
第二節 變量定義 14
第三節 模型設定 17
第四章 實證檢驗 20
第一節 企業經營績效指標計算 20
第二節 描述性統計及皮爾遜相關性分析 25
第三節 前置檢驗 27
第四節 基準回歸 29
第五節 中介效應 31
第六節 穩健性檢驗 32
第五章 異質性分析 34
第一節 企業性質分類 34
第二節 企業類型分類 36
第三節 企業專精特新分類 38
第六章 研究結論及建議 40
第七章 參考文獻 42

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