台灣不動產市場呈現貧富不均，加上老年人口日增，對於步入高齡社會的台灣，老人安養為亟須重視的問題。當老年人年邁退休，缺少生活所需的現金，為了不加重兒女負擔，只能仰賴將僅剩的不動產轉換為動產。本研究著重於台灣主要運行的「商業型以房養老」，透過個案分析，從申貸者—商業型以房養老需求者的觀點探討目前的制度設計，以確認相關的配套措施能解決老年人的疑慮，俾使老年人能賴以作為其晚年經濟上的後盾。結果顯示：商業型以房養老可貸之金額最主要取決於擔保品之價值，房屋價值較低，如房屋老舊、偏遠地區之老年人恐無法藉以獲得足夠之資金養老。期使商業型以房養老制度趨於穩健、完整，提供老年人更完善的安養選擇。

The growing distribution disparity in housing market and aging population bring concern for care of the elderly into focus in Taiwan such aged society. After the elderly retire, using real estate as financing instrument seems to be a common resort. Real estate generates satiable income for the elderly so they no longer need financial support from their children, exempting the next generation from extra financial burden. This research conducts in-depth analysis of reverse mortgage (RM), to point out a series of supporting measures, providing by the banks, secure the elderly satiable income in their late years. The results suggest that the amount of RM consists in the value of collateral. The lower the house price is, the harder could the elderly get enough money to ensure their lives. This research hopes to improve the business pattern of RM as an alternative to live in comfort for their rest lives for the elderly.

第一章 緒論……………………………………………………………………………………………………1
第一節 研究背景……………………………………………………………………………………1
第二節 研究動機與目的………………………………………………………………………3
第二章 文獻回顧 ……………………………………………………………………………………6
第三章 研究方法………………………………………………………………………………………7
第一節 研究方法 …………………………………………………………………………………7
第二節 研究範圍……………………………………………………………………………………8
第三節 研究架構……………………………………………………………………………………8
第四章 研究結果…………………………………………………………………………………………9
第一節 以房養老之重要性…………………………………………………………………9
第二節 商業型以房養老制度…………………………………………………………12
第三節 個案分析…………………………………………………………………………………15
第四節 商業型以房養老核心問題與推行狀況………………………17
第五章 結論 ……………………………………………………………………………………………26
參考文獻………………………………………………………………………………………………………27
附錄…………………………………………………………………………………………………………………29

一、中文部分
1. 王綉蘭(2012)，「臺灣地區推行以房養老方案評估研究」，碩士論文，新竹:清華大學高階經營管理碩士在職專班。
2. 王健安, 張金鶚(2016)，「現行所謂『公益版』不動產逆向抵押貸款之設計提供多少的『社會福利』效果？」，《住宅學報》，25，37-75。
3. 王曉慧(2013)， 「探討逆向抵押貸款在臺灣實施的關鍵成功因素」，碩士論文，台北：東吳大學商學院企業管理學系碩士在職專班。
4. 林左裕, 楊博翔(2011)，「逆向房屋抵押貸款在臺灣推行之需求分析」，《住宅學報》，20， 109 –125。
5. 林志峰(2017)，「銀行在逆向貸款的決定因子」，碩士論文，新竹:清華大學經營管理碩士在職專班。
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7. 吳彥葶 (2017)，《新北市政府106年度自行研究報告》
8. 施國財(2017)，「以房養老需求意願調查之研究─以台灣企銀往來客戶為例」，碩士論文，台北：淡江大學企業管理學系碩士在職專班。
9. 陳美雲(2011)，「台灣以房養老之可行性研究」，碩士論文，新竹:清華大學高階經營管理碩士在職專班。
10. 陳裴紋(2015)，「房價波動對中央銀行之政策意涵─台灣的個案研究」，《中央銀行季刊》，37， 5 –48。
11. 張雅萍 (2016)，「高齡化社會的金融創新：逆向抵押貸款商品之研究」，碩士論文，高雄：中山大學財務管理系。
12. 曾建穎, 張金鶚, 花敬群 (2005)，「不同時間、時間住宅租金與其房價關聯性之研究─台北地區之實證現象分析」，《住宅學報》，14，27-49。
13. 楊屯山, 蔡錦堂, 林哲群 (2004)，「逆房貸抵押品的處置時間對保險費率的影響」，《住宅學報》，23，35-50。
14. 楊子江 (2016)， 「我國住宅房屋持有及交易簡析」，《中國統計學報》，54，129-153。

二、英文部分
1. David H. Zhai, Ph. D. (2000), “Reverse Mortgage Securitizations: Understanding and Gauging the Risks,” Moody’s Investors Service Structured Finance Special Report, Working Paper, 1–4.
2. Elsevier (2014), “An Approximation Approach for Valuing Reverse Mortgage,” Journal of Housing Economics, 25, 39–52.
3. Gainor E. E. and R. Gross (2007), “Ginne Mae HECM MBS Are the Latest Reverse Mortgage Innovation,” Binham McCutchen LLP Report, Working Paper, 1–2.
4. Mitchell, O. S. and J.Piggott (2004), “Unlocking Housing Equity in Japan,” Journal of the Japanese and International Economies, 18, 466-505.