摘要
《禮記禮運大同篇》 (節錄) 大道之行也，天下爲公…………..，使「老有所終」，壯有所用，幼有所長…….。在現今科技進步、醫藥發達的先進社會中，國人的平均壽命已達80歲，顯示國人越來越長壽，但因生育率並未顯著增加的影響下，使得撫養比自民國102年1月之34.77%上升至民國107年1月之37.05%(內政部統計處)，因此，如何讓老年人能安養晚年，是相當重要的課題。「養兒防老」是過去大家庭時代的觀念，一個人可能有五個、甚至十個以上的兄弟姊妹，大家一起共同照顧父母讓他們安享晚年，負擔並不沉重，但現在的家庭幾乎都是「小家庭」，小孩多僅有一、二個，超過三個以上的是少數，因此當孩子長大成家立業後，就成為了「上有高堂、下有子女」的夾心族，若再揹個房貸，在生活多重壓力夾擊下，恐會拖累孩子的人生，因此養兒防老的觀念已經不適合今天的社會了。此外，「買房」在華人的傳統觀念裏一直被列為人生必須達成的目標之一，但是在目前物價漲、房價漲，唯獨薪資不漲的年代，擁有一間屬於自己的房子是件不容易的事，往往需背負20年、30年的房貸，等到下一代經濟獨立、房貸也還清了，應該也到了遲暮之年，屆時若僅有房子卻無銀子，想要有尊嚴地享受退休生活恐怕是奢望！有鑑於養兒防老已不適合今天的社會，而擁有「房子」是很多華人的人生目標，因此希望透過研究探討將不動產活化-逆向抵押貸款、以「房」養老甚至達到資產傳承。活得久是天生的福氣，過得好則需要靠自己努力，現在的努力與規畫，都是為了未來的美好，準備好，才能從容優雅的面對退休後第二人生。
關鍵字：扶養比、安養晚年、逆向抵押貸款

ABSTRACT
"When the Great Principle prevails, the world is a Commonwealth in which rulers are selected according to their wisdom and ability. ...... Provision is secured for the aged till death, employment for the able-bodied, and the mean of growing up for the young. ......" -- THE CHAPTER OF GREAT HARMONY(TA TUNG ).With the advance of science and technology, Overall life expectancy of the nation is eighty. It shows people will be long-lived. But, for fertility rate is no obviously changed, it affects the dependency ratio from 34.77% to 37.05% between 2013 January and 2018 January (MOI data), how to make the elder can pass the remainder of their life is an important topic. In the past “Rear sons for help in old age; and store up grains against famine.” is traditional ideal. One person might have more than five brothers or sisters, everyone can help to take care their parents. Today, most of people are nuclear families, so when children grow up and get more pressure. Therefore Rear sons for help in old age is non-suit today. In addition, buying a house is an important target of traditional Chinese, but it’s difficult for now because of price-rising and low salary. Having a house has to pay the payment for 20 to 30 years. When the Mortgage loan cleaning, people are old. This study is about Asset activation for inheritance.( Reverse Mortgage) With this study people do not have to follow traditional way, people can enjoy their retired life.
Key words: dependency ratio、make the elder can pass、Reverse Mortgage

目錄
摘要 I
ABSTRACT II
誌 謝 辭 III
目錄 IV
圖目錄 V
表目錄 VI
第一章 緒論 1
第一節 緣起及研究動機 1
第二節 研究目的 4
第二章 文獻回顧 6
第一節 逆向抵押貸款概述 6
第二節 日本對於逆向抵押貸款制度運作 7
第三節 英國對於逆向抵押貸款制度運作 9
第四節 新加坡對於逆向抵押貸款制度運作 10
第五節 美國對於逆向抵押貸款制度運作 11
第三章 研究方法 16
第四章 國內逆向房貸概況簡介 17
第五章 內容論述 23
第一節 傳統型房貸與逆向抵押貸款不同之處 23
第二節 逆向扺押貸款可能產生的風險 24
第三節 辦理逆向抵押貸款的優點 26
第六章 結論與建議 27
參考文獻 29

參考文獻
1. 王健安(2009)。「台灣以房養老財務及社會福利分析」。
2. 王綉蘭(2012)。臺灣地區推行以房養老方案評估研究。國立清華大學高階經營管理在職專班碩士論文。
3. 王建民(2012)。逆向抵押貸款—以房養老政策的問題及對策。國改研究報告。
4.江元祥(2011)。台灣高齡化社會實施反向抵押貸款制度規劃之研究。逢甲大學風險管理與保險研究所碩士論文。
5.李秉芳、楊屯山、林哲群(2011)。固定利率與指數型不動產逆向抵押貸款之比較分析。住宅學報。美國經驗與台灣模式之探討。
6.林哲群(2009)。固定利率與指數型逆向抵押貸款之試算分析。「以房養老」逆向抵押貸款方案研討會-美國經驗與台灣模式之探討。
7.林左裕、楊博翔(2011)。逆向房屋抵押貸款在台灣推行之需求分析。住宅學報。
8.陳美雲(2010)。臺灣以房養老制度之可行性研究。國立清華大學高階經營管理在職專班碩士論文。
9.陳森松、陳冠瑜(2011)。長壽風險融資-反向抵押貸款終身年金之計價。保險學報。
10.陳偉森，「發展逆房貸成為部份退休保障的一些海外經驗」，香港大學研究論文。
11.黃煥偉(2013)。不動產逆向抵押貸款在台灣實施之研究與探討。國立清華大學經營管理在職專班碩士論文。
12.張雅萍(2016)。高齡化社會的金融創新：逆向抵押貸款商品之研究。國立中山大學。
13.曾慧青(2013)。救三明治世代 儘速修訂以房養老政策。
14.趙齊俊(2017)。臺灣逆向抵押貸款探討。桃園市：元智大學。
15.鄭惠如(2010)。「以房養老」之可行性評估--逆向扺押貸款商品介紹，貨幣觀測與信用評等。
16.盧毅霖(2014)。不動產逆向抵押貸款在台灣推行之可行性分析。國立台北大學。
17 蕭君鈴(2017)。反向抵押貸款作為以房養老之研究。台北市：東吳大學。
18.聶建中(2010)。逆向抵押貸款對國內房屋市場發展之影響與政策動向。
19.對反向扺押貸款之分析意見(2009)。中華民國銀行公會。
20.Tyler Yang(2009)。「逆向房貸契約設計的原則」。
21.內政部統計處各縣市內政統計指標表。
22.www.stat.gov.tw/public/Data/5102811649DBU1BVDH.pdf。臺灣地區人口及住宅普查歷次普查結果摘要表。
23.https://read01.com/jGmm83.html。新加坡的以房養老。
24.http://pubfin.nccu.edu.tw/faculty/shengwen/Teaching/PTax/Class/1062/Report/1062-03.Draft.pdf。以房養老逆向抵押貸款制度之探討-國立政治大學106年度第二學期財產稅理論與制度 第三組期末報告。
25.https://zhtw.facebook.com/notes/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B7%B4%E8%8F%B2%E7%89%B9/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E4%BB%A5%E6%88%BF%E9%A4%8A%E8%80%81%E5%88%B6%E5%BA%A6%E7%B6%93%E9%A9%97/318515811560613。日本【以房養老】制度經驗。
26.http://a.udn.com/focus/2016/06/12/22092/index.html。以房養老 是錦囊法寶還是虧本生意。
27.https://tw.money.yahoo.com/%E6%96%B0%E5%BC%8F%E4%BB%A5%E6%88%BF%E9%A4%8A%E8%80%81%E8%87%BA%E4%BC%81%E9%8A%80%E7%B5%90%E5%90%88%E4%BF%9D%E9%9A%AA%E4%BF%A1%E8%A8%97%E6%94%9C%E6%89%8B%E5%8F%B0%E5%A3%BD%E5%89%B5%E6%A5%AD%E7%95%8C%E5%85%88%E4%BE%8B-215007838--finance.html。工商時報(2016)。新式以房養老 臺企銀結合保險、信託 攜手台壽，創業界先例。
28.https://udn.com/news/story/7239/2548219。聯合報(2017)：以房養老5個難題3個卻步。
29.https://house.udn.com/house/story/5887/1378926?from=crm4referralnews_ch2artbottom。中央社(2015)。「以房養老」3風險 影響銀行承作意願。
30.https://house.udn.com/house/story/5913/2113791?from=crm4referralnews_ch2artbottom。經濟日報(2016)。以房養老抵押權時限 銀行盼延長。
31.https://money.udn.com/money/story/5930/2606623。經濟日報(2017)。以房養老經驗篇／制度比一比。
32.https://house.udn.com/house/story/5888/2940413。經濟日報(2018)。清大教授林哲群倡「逆向房貸」 中年換屋不用愁。
33.https://wealth.businessweekly.com.tw/m/GArticle.aspx?id=ARTL000048991。商周財富網(2015)。拿房子換養老金 必懂三件事。
34.https://ppt.cc/f9VyDx。合作金庫銀行網站(2018)。以房養老(幸福滿袋貸款)方案介紹。
35.https://ppt.cc/fO1gKx。臺灣土地銀行網站(2018)。樂活養老方案介紹。
36.https://ppt.cc/fRkHix。華南銀行網站(2018)。美滿享福貸專案介紹。
37.https://ppt.cc/fCLGsx。華南銀行網站(2018)。安養房屋貸款專案介紹。
38.https://www.tbb.com.tw/web/guest/-197。台灣企銀網站(2018)。有家安老貸款專介紹。
39.https://ctbcmortgage.com/products/article/6.html?MediaChannel=CTBC&ActivityCode=27000。中國信託銀行網站(2018)。逆向以房養老貸款。
40.http://www.entiebank.com.tw/1060642/1060642.htm。安泰銀行網站(2018)。美好人生貸款專案、安心人生貸款專案。